Qu debo saber sobre los Contratos de Pre-construccin?
Si has escuchado a menudo a tus colegas y conocidos hablar sobre el prometedor potencial que ofrece la Pre-Construccin a los Inversionistas Inmobiliarios, pero te preguntas cmo puedes ingresar a este atractivo sector, este artculo te proporcionar toda la informacin que necesitas para obtener tu propio pedazo del pastel.
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En este caso, enfocndote hacia la Pre-Construccin. Un segmento infinitamente superior y que ofrece beneficios sin precedentes en el Mercado Inmobiliario!
Vemoslo ms de cerca?

Cmo influyen las etapas en el precio?
La variacin de precios a lo largo de las diversas etapas de un proyecto de Pre-Construccin es una cuestin clave que influye en la decisin de inversin.
A medida que avanza la construccin, es comn observar un aumento gradual en los precios y los depsitos requeridos. Sin embargo, esta tendencia no es uniforme para todos los Desarrollos Inmobiliarios.
Muchos proyectos ofrecen incentivos especficos o ventajas atractivas en cada fase de su desarrollo, lo que puede impactar significativamente en la Rentabilidad y la Estrategia de Inversin de los Potenciales Inversionistas.
- Durante la primera etapa, comnmente denominada "reserva", los Potenciales Compradores manifiestan su inters en adquirir una unidad especfica dentro de un rango de precios determinado. Esta manifestacin de inters se formaliza mediante un depsito inicial, que generalmente equivale al 10 % del precio total de la propiedad.
- La segunda etapa, denominada "contrato", se formaliza la reserva de una unidad especfica a un precio determinado. La firma de este contrato implica un compromiso ms slido por parte del comprador, quien debe realizar un depsito equivalente al 20 % del precio total acordado. Adems, a partir de la firma del contrato, comienza a contar un perodo de 15 das durante el cual el comprador tiene la opcin de cancelar la compra si as lo desea.
- La tercera etapa, conocida como "groundbreaking" o inicio de la construccin, marca el comienzo fsico del proyecto. Durante esta fase, se solicita otro depsito por parte del comprador, lo que refleja el progreso tangible del desarrollo. Este depsito adicional puede variar en trminos de su monto y condiciones, dependiendo del proyecto especfico y las polticas del desarrollador.
- La cuarta etapa, que generalmente ocurre al alcanzar la mitad de la construccin del edificio, se centra en los aspectos exteriores del proyecto. Durante este punto crucial, se suele completar una parte significativa de la estructura fsica del edificio, lo que incluye la finalizacin de elementos como la estructura del edificio, la fachada y otros aspectos exteriores importantes.
- La quinta etapa, que generalmente se alcanza al completar la construccin del ltimo piso del edificio, se enfoca en la finalizacin de los aspectos exteriores restantes del proyecto. En este punto, se finalizan los trabajos exteriores que an estn pendientes, lo que incluye detalles como la instalacin de ventanas, balcones, revestimientos exteriores y otros elementos similares.
- La sexta etapa marca el cierre de la transaccin, siendo el punto culminante del proceso de Pre-Construccin. En esta fase, se completa la transferencia legal de la propiedad del desarrollador al comprador. Esto implica la firma de los documentos finales, el pago de cualquier saldo pendiente y la entrega de las llaves al comprador, lo que formaliza oficialmente la adquisicin de la propiedad.

Cada etapa representa una oportunidad para los compradores de evaluar y reevaluar su inversin, considerando factores como el progreso del proyecto, los pagos requeridos y los cambios en el Mercado Inmobiliario.
Comprender estas etapas no solo es esencial para tomar decisiones informadas como Inversionista, sino tambin para Maximizar el Potencial de Inversin en Proyectos de Pre-Construccin.
Trminos que debes conocer antes de comprar en pre-construccin
Antes de embarcarte en la Inversin de Propiedades en Pre-Construccin, es crucial entender algunos Trminos CLAVE. Despus de todo, estos trminos son los pilares que sostienen todo el proceso y te ayudarn a tomar decisiones informadas.
A continuacin, desglosaremos estos trminos de manera concisa para que puedas adentrarte en el mundo de la Inversin Inmobiliaria en Pre-Construccin con confianza y claridad.
- Contrato Unilateral: En este tipo de acuerdo, el desarrollador es el responsable de redactar el contrato y establecer todas las reglas. En este contexto, el comprador no tiene la facultad de realizar modificaciones al contrato establecido por el desarrollador.
- Perodo de Cancelacin: Durante este lapso, que abarca 15 das a partir de la firma del contrato, el comprador goza del derecho (segn la ley de La Florida) de rescindir el contrato sin incurrir en penalidades, en caso de discrepancia con alguna de sus clusulas.
- No es Transferible: El contrato se realiza a nombre del comprador o a nombre de una compaa en la cual el comprador sea el nico propietario. La propiedad no puede ser vendida ni transferida a un tercero antes de la finalizacin de la obra y la ejecucin de la escritura de propiedad, a menos que se cuente con el consentimiento previo del desarrollador.
- Forma de Pago: En la mayora de los proyectos, se sigue un esquema estndar de pagos, si bien pueden existir variaciones en algunos desarrollos particulares.
- 10 % del precio total al momento de firmar el contrato.
- Otro 10 % entre los 60 y 90 das posteriores al primer depsito.
- Un 10 % adicional al inicio de la construccin.
- Luego, un 20 % ms a la mitad del proceso de construccin del edificio, que suele coincidir con el piso 30 si el edificio cuenta con 60 pisos en total.
- Finalmente, el 50 % restante se abona el da de la escritura de la propiedad, conocido como el da de cierre.
- Financiamiento sin Contingencia: En caso de que el comprador haya solicitado un prstamo para el pago final del proyecto y este no sea aprobado al momento del cierre, y el comprador no cuente con los fondos necesarios en efectivo, el desarrollador tiene el derecho de retener la totalidad del dinero entregado hasta la fecha. Como prctica comn, el desarrollador puede sugerir a diferentes prestamistas para facilitar este proceso y ayudar al comprador a asegurar el financiamiento necesario.
- Incumplimiento de Contrato por parte del Desarrollador: En caso de que el Desarrollador incumpla el contrato, deber notificar por escrito a los compradores, quienes tendrn un plazo de 7 das para que se resuelva la situacin. Si el problema persiste sin solucin durante este perodo, los compradores tienen todo el derecho de reclamar la devolucin de su depsito, junto con los intereses correspondientes.
- Tiempo de Entrega: El perodo de entrega de la propiedad puede variar entre 2 a 3 aos si el contrato de compra se firma al inicio del proyecto. Sin embargo, este plazo puede ser menor dependiendo de la etapa en la que se encuentre el proyecto en el momento de la compra. Adems, el tipo de acabados que se incluyan en las unidades tambin puede influir en el tiempo de entrega. Es esencial verificar las condiciones de entrega, ya que esto tiene un impacto significativo en la inversin final. En el sur de la Florida, el estndar comn implica que los proyectos se entreguen de la siguiente manera:
- "Decorator ready", lo que significa que se entregan sin pisos ni pintura, listos para que el propietario realice la decoracin segn sus preferencias.
- Equipados con electrodomsticos.
- Equipados con gabinetes de cocina.
- Baos completos, con o sin pisos, dependiendo de las especificaciones del proyecto.

Cmo estimar los Costos de Cierre al Comprar una Propiedad en Pre-Construccin?
Los costos asociados con la escritura de la propiedad varan dependiendo de si la transaccin se realiza mediante un pago al contado o a travs de Financiamiento.
Al realizar una compra al contado, los gastos suelen oscilar entre el 3 % y el 4 % del precio de compra. Estos incluyen:
- La tarifa del desarrollador, que suele estar entre el 1,75 % y el 2 % del precio de compra.
- Una contribucin al condominio equivalente a 2 meses.
- Estampillas de documentacin necesarias para la transferencia legal de la propiedad.
- La pliza de seguro del propietario, que garantiza la proteccin adecuada del inmueble.
- Otros costos asociados con la transferencia de la propiedad, que pueden variar dependiendo de la ubicacin y las regulaciones locales.
Al optar por la financiacin, los gastos suelen situarse entre el 6 % y el 7 % del precio de compra. Estos incluyen:
- La tarifa del desarrollador, tpicamente entre el 1,75 % y el 2 % del precio de compra.
- Una contribucin al condominio equivalente a 2 meses.
- Estampillas de documentacin requeridas para la transferencia legal de la propiedad.
- La pliza de seguro del propietario, esencial para proteger el inmueble.
- Los costos de registro y emisin de la hipoteca.
- La comisin del prestamista, un cargo asociado con el procesamiento del prstamo.
- Otros gastos vinculados a la transferencia de la propiedad, los cuales pueden variar segn la ubicacin y las regulaciones locales.
Comprender estos aspectos con claridad te permitir llevar a cabo un Proceso de Compra Eficiente, lo que te brindar la tranquilidad de tomar decisiones informadas y estratgicas, asegurando as los mejores resultados en tu Inversin en Pre-Construccin.
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